Ob Altbau oder Bestandsimmobilie: Auf Eigentümer kommen gesetzliche Sanierungspflichten zu. Welche Vorgaben gelten und worauf Sie jetzt achten sollten, erfahren Sie in unserer Checkliste.
Welche Sanierungspflichten 2025 auf Eigentümer zukommen
Bewohnen Sie einen Altbau oder haben Sie vor, ein bestehendes Gebäude zu übernehmen? In beiden Fällen hält der Gesetzgeber einige Sanierungspflichten für Sie bereit. Welche das sind und wann diese greifen, erklären wir in den folgenden Abschnitten. Erfahren Sie in unserer Checkliste, worauf Sie jetzt achten sollten!
Dachbodendämmung, Rohre und Heizungstausch
Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat der Staat ein allumfassendes Gesetz zur Energieeffizienz von Gebäuden beschlossen. Es stellt hohe Anforderungen an Neubauten und fordert auch vom Bestand einiges ab. So definiert das Gesetz drei wesentliche Sanierungspflichten, die für viele Eigentümer gelten:
Die Dämmung der obersten Geschossdecke gilt für alle Gebäude mit von oben frei zugänglichem und unbeheiztem Dachraum. Gefordert ist ein U-Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, den Sie zum Beispiel mit einer 14 Zentimeter starken Dämmung der Wärmeleitgruppe 035 erreichen. Sind Dach oder oberste Geschossdecke bereits gedämmt, müssen Sie nichts unternehmen. Die Dämmpflicht entfällt auch dann, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Eigentümer schon am 1. Februar 2002 bewohnt haben.
Verlaufen warme Heizungs- oder Trinkwasserleitungen durch unbeheizte Räume, sind diese ebenfalls zu dämmen. Wie stark die Dämmung sein muss, hängt dabei vom Rohrdurchmesser ab. So benötigen Sie bei Rohren mit einem Innendurchmesser von bis zu 22 Millimetern eine Dämmstärke von 20 Millimetern. 22 bis 35 Millimeter starke Rohre sind mit einer 30 Millimeter starken Rohrdämmung zu versehen und bei einem Innendurchmesser von 35 bis 100 Millimetern entspricht die geforderte Dämmstärke dem Innendurchmesser der Rohre. Haben Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Eigentümer schon am 1. Februar 2002 bewohnt, gilt nach § 73 GEG eine Ausnahme und die Sanierungspflicht greift erst nach einem Eigentümerwechsel.
Eine weitere Sanierungspflicht betrifft alte Öl- und Gasheizungen. Denn diese sind nach dem Ablauf von 30 Jahren nach Einbau oder Aufstellung auszutauschen. Das gilt jedoch nur für Anlagen, die bisher nicht auf Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik basieren. Diese erkennen Sie in der Regel daran, dass die Temperatur im Rücklauf dauerhaft unter 40 Grad Celsius liegen kann. Wie bei der Dämmung der Rohrleitungen gibt es auch hier eine Ausnahme für Altbesitzer. Haben diese ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, müssen sich erst die neuen Eigentümer um die Pflicht zum Heizungstausch kümmern (§ 73 GEG).
Darüber hinaus fordert der Gesetzgeber den Einbau einer selbsttätig wirkenden Einrichtung zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur (§ 63 GEG). Davon ausgenommen sind Fußbodenheizungen in Räumen mit weniger als sechs Quadratmetern Nutzfläche und Einzelheizgeräte für den Betrieb mit festen oder flüssigen Brennstoffen. Da es hier keinen Bestandsschutz gibt, muss die Nachrüstung bereits erfolgt sein.
Sanierungspflicht bei Änderungen an bestehenden Gebäuden
Neben den oben aufgeführten Nachrüstpflichten gibt es auch weitere verpflichtende Vorgaben für Sanierungen. So müssen Sie beim Austausch der Fenster, beim Sanieren der Dachhaut oder bei einer Erneuerung der Fassade in aller Regel eine Dämmung einbauen. Das gilt allerdings nur, wenn Sie mehr als 10 Prozent der Fläche des jeweiligen Bauteils verändern. Ausnahmen von der Dämmpflicht bestehen, wenn die Maßnahme technisch oder wirtschaftlich nicht umsetzbar ist. Aber auch dann, wenn die Bauteile nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften errichtet oder erneuert worden sind, gilt die Sanierungspflicht nicht.
Wichtig: Pflichten kommen hier nur dann zum Tragen, wenn Sie Bauteile am Haus gemäß Anlage 7 GEG verändern. Eine generelle Sanierungspflicht wie bei der Heizung gibt es hier nicht.
Weitere Pflichten zum Sanieren hängen vom Gebäude ab
Neben den Sanierungspflichten aus dem GEG gibt es auch technisch bedingte Vorgaben. So können Gutachter zum Beispiel eine Asbest-Sanierung fordern. Gleiches gilt, wenn Experten Defizite in den Bereichen Statik oder Brandschutz feststellen. Auch dann kann eine Sanierung bestehender Gebäude Pflicht sein. Sind Sie unsicher, welche Sanierungspflichten und -maßnahmen in Zukunft auf Sie zukommen? Einen ersten Überblick geben bereits die Empfehlungen im Energieausweis. Darüber hinaus beraten Sie auch unsere Immobilienexperten gern.
Checkliste: In diesen Fällen greifen die Sanierungspflichten
Wann welche Pflichten zur Sanierung zu beachten sind, ist für Eigentümer, Käufer oder Erben oft nicht klar. Die folgende Checkliste gibt daher Antworten auf die wichtigsten Fragen:
Situation: Ich bin Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, das ich schon am 1. Februar 2002 als Eigentümer selbst bewohnt habe.
Pflichten:
Regelung der Heizung nachrüsten (üblicherweise vorhanden)
Dämmpflichten bei Maßnahmen am Gebäude (Fassadenerneuerung, Dacheindeckung, Fenstertausch etc.)
Baubedingte Sanierungspflichten (Asbest-, Statik- oder Brandschutzsanierung)
Situation: Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, das ich am 01. Februar 2002 nicht als Eigentümer selbst bewohnt habe.
Pflichten:
30 Jahre alte Öl- oder Gasheizung austauschen (gilt nicht für Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik)
Dachboden dämmen (wenn Dachraum unbeheizt, von oben frei zugänglich und Dach oder oberste Geschossdecke bisher nicht gedämmt)
Rohre in unbeheizten Räumen dämmen (Heizungs- und Warmwasserleitungen, wenn ungedämmt und frei zugänglich)
Regelung der Heizung nachrüsten (üblicherweise vorhanden) • Dämmpflichten bei Maßnahmen am Gebäude (Fassadenerneuerung, Dacheindeckung, Fenstertausch etc.)
Baubedingte Sanierungspflichten (Asbest-, Statik- oder Brandschutzsanierung)
Situation: Ich kaufe oder erbe einen Altbau.
Pflichten:
30 Jahre alte Öl- oder Gasheizung austauschen (gilt nicht für Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik)
Dachboden dämmen (wenn Dachraum unbeheizt, von oben frei zugänglich und Dach oder oberste Geschossdecke bisher nicht gedämmt)
Rohre in unbeheizten Räumen dämmen (Heizungs- und Warmwasserleitungen, wenn ungedämmt und frei zugänglich)
Regelung der Heizung nachrüsten (üblicherweise vorhanden)
Dämmpflichten bei Maßnahmen am Gebäude (Fassadenerneuerung, Dacheindeckung, Fenstertausch etc.)
Baubedingte Sanierungspflichten (Asbest-, Statik- oder Brandschutzsanierung)
Wichtig zu wissen ist: Wer einen Altbau kauft oder erbt, muss die Sanierungspflichten aus dem GEG erst zwei Jahre nach Eigentumsübergang umsetzen. Das gilt für den Heizungstausch, die Dachbodendämmung sowie die Dämmung der Rohrleitungen.
