Möchten auch Sie Vermieter werden und sich mit Immobilien eine Kapitalanlage schaffen? Hier finden Sie die wichtigsten Tipps für Anfänger!
Erfolgreich als Immobilienvermieter
Immobilien sind beliebte Anlageobjekte. Sie versprechen eine gute Rendite und sogar passive Einkommen sind möglich, wenn man es richtig angeht. All das sind Gründe, aus denen immer mehr Menschen Vermieter werden möchten. Doch wie funktioniert das eigentlich? Was zeichnet eine gute Immobilie aus? Wie hoch sollte der Mietpreis sein und was ist in Bezug auf Steuern sowie Abgaben zu beachten? Möchten auch Sie Vermieter werden, finden Sie hier die wichtigsten Tipps für Anfänger!
Die passende Immobilie
Das ist bei der Auswahl zu beachten:
Möchten Sie Vermieter werden, ist die Immobilie das A und O. Denn sie entscheidet darüber, wie schnell Sie Mieter finden und wie lange diese bleiben. Auch die Rendite-Erwartung hängt sehr stark von der Immobilie ab. Achten Sie daher unbedingt auf einen ortsüblichen Preis und eine interessante Lage.
Auch die Energieeffizienz hat einen großen Einfluss auf Ihre Chancen als Vermieter. Der Grund: Während Mieter in alten und unsanierten Gebäuden immer mehr Geld für Wärme ausgeben, beheizen sich energieeffiziente Gebäude fast von selbst. Hinzu kommt die Tatsache, dass moderne und neue Technik seltener ausfällt. Sie ist wartungsfreundlicher und verursacht geringere Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten. Letzteres gilt im Übrigen auch für die sonstige Ausstattung im Haus. Besteht bereits ein Sanierungsstau, können neben dem Kaufpreis höhere Investitionen anfallen.
Unser Tipp: Haben Sie eine interessante Immobilie gefunden, besichtigen Sie diese auch mit einem Immobilienexperten. Unsere Makler wissen, worauf zu achten ist und können schnell einschätzen, wie lukrativ ein potenzielles Mietobjekt tatsächlich ist.
Der Mietpreis
Als neuer Vermieter den besten Preis bestimmen.
Ist die richtige Immobilie gefunden, können Sie Vermieter werden. Damit das klappt, ist zunächst jedoch der Mietpreis festzulegen. Dieser sollte der ortsüblichen Miete entsprechen und darf in Regionen mit Mietpreisbremse nicht mehr als 10 Prozent darüber liegen. Ohne Mietpreisbremse sind 20 Prozent höher möglich. Um den richtigen Mietpreis zu finden, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder Sie lassen sich von einem erfahrenen Immobilienmakler beraten oder Sie vergleichen Anzeigen in großen Immobilienportalen. Entscheiden Sie sich für Letzteres, sollten Sie auch Anzeigen mit ähnlicher Ausstattung in ähnlichen Lagen vergleichen. Ermitteln Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis und multiplizieren Sie diesen mit der tatsächlichen Wohnfläche. Wohnräume wie Wohn-, Schlaf- oder Badezimmer zählen dabei voll ein. Nebenräume wie Keller, Balkon oder Terrassen lassen sich hingegen nur anteilig anrechnen.
Unser Tipp: Interessante Immobilie gefunden? Besichtigen Sie diese auch mit einem Immobilienexperten.
Mietvertrag und Mieter
Rechtlich abgesichert Vermieter werden.
Steht die Miete fest, setzen Sie einen Mietvertrag auf. Wir empfehlen hier die Unterstützung durch einen Experten. Auf diese Weise sind Sie von Beginn an auf der sicheren Seite und vermeiden rechtliche Fallstricke. Sind die Grundlagen geschaffen, begeben Sie sich auf die Suche nach neuen Mietern. Auch hier haben Sie die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen oder Anzeigen in Immobilienportalen zu schalten. Ersteres hat deutliche Vorteile. Denn Makler kümmern sich nicht nur um ein aussagekräftiges Exposé oder die nötige Organisation. Sie prüfen auch potenzielle Mieter und schlagen Ihnen eine Auswahl geeigneter Interessenten vor. Möchten Sie ohne Makler Vermieter werden, müssen Sie sich selbst um diese Aufgaben kümmern. Gehen Sie dabei unbedingt sorgfältig vor, um Probleme mit ausbleibenden Zahlungen oder Mietnomaden zu vermeiden.
Unser Tipp: Erstellen Sie bei der Übergabe unbedingt ein umfassendes Protokoll. Dieses enthält sämtliche Vereinbarungen sowie Zählerstände und ist die Basis der späteren Abrechnung.
Rechte und Pflichten
Darauf sollten Sie bei der Vermietung achten.
Herzlichen Glückwunsch! An dieser Stelle angekommen, haben Sie es geschafft. Sie sind Vermieter geworden und bekommen nun monatlich Geld von Ihren Mietern. Damit ist es allerdings noch nicht getan. Denn auch während der Vermietung ist einiges zu beachten. Zu Ihren Pflichten gehört es dabei, einmal jährlich eine ordentliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Sie müssen sich um die Instandhaltung kümmern und anstehende Reparaturen zeitnah umsetzen.
Das Gute daran: Viele Kosten lassen sich von der Steuer absetzen oder zumindest anteilig als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Letzteres gilt auch für Modernisierungskosten, wenn Sie den energetischen Stand des Gebäudes optimieren.
Unser Tipp: Wie Sie die Einnahmen richtig versteuern und welche Kosten sich wo absetzen lassen, ist vor allem für Anfänger schwierig. Möchten Sie Vermieter werden, empfehlen wir daher die Unterstützung von Fachleuten wie Hausverwaltern und Steuerberatern.
Rücklagen bilden
Sicherheit bei Leerstand und Reparaturarbeiten.
Wenn Sie Vermieter werden, kommt jeden Monat Geld auf Ihr Konto. Um finanzielle Engpässe zu vermeiden, sollten Sie einen Teil davon unbedingt zurücklegen. Die Ersparnisse helfen, finanzielle Einbußen durch Leerstände oder Reparaturen auszugleichen. Experten empfehlen, mindestens zehn Prozent der Einnahmen für Leerstände und 50 Cent bis zwei Euro pro Quadratmeter (entscheidend sind Art, Zustand und Technik) für Rücklagen anzusparen. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage tatsächlich ausfällt, hängt in der Regel von der Immobilie ab. Entscheidend sind dabei Faktoren wie: Gebäudeart, Zustand und Technik im Haus.
Unser Tipp: Erstellen Sie einen langfristigen Instandhaltungs- und Sanierungsplan, um größere Maßnahmen vorausschauend zu planen und Kosten zu optimieren.
Vermieter werden:
Schritt für Schritt zur Kapitalanlage-Immobilie
Möchten Sie Vermieter werden, sind von Anfang an viele Punkte zu beachten. Die folgende Checkliste gibt einen Überblick und führt Schritt für Schritt von der ersten Idee zum ersten Mieter.
Immobilie besichtigen und Preis bewerten:
Prüfen Sie ein Objekt immer ganz genau, bevor Sie einen Kauf in Erwägung ziehen. Lassen Sie sich dabei von erfahrenen Maklern und Sachverständigen begleiten, um versteckte Haken zu finden und teure Überraschungen zu vermeiden.
Finanzierung anfragen und vergleichen:
Legen Sie fest, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen möchten und vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote. Denken Sie daran, dass ein niedriger Zinssatz in aller Regel zu einer besseren Rendite führt.
Kalkulation von Kosten und Rendite:
Stellen Sie alle Kosten zusammen, die beim Kauf und beim Betrieb der Immobilie anfallen. Berücksichtigen Sie dabei auch Rücklagen für Leerstände sowie Reparaturen und ermitteln damit die zu erwartende Rendite. Unterstützung bekommen Sie dabei von erfahrenen Maklern und Finanzexperten.
Steuerliche Belange klären:
Prüfen Sie, welche Steuern auf Sie zukommen und wie Sie Kosten steuerlich geltend machen können, wenn Sie Vermieter werden. Unterstützung bekommen Sie dabei von Steuerberatern aus Ihrer Region.
Kapitalanlage-Immobilie kaufen:
Schließen Sie den Finanzierungsvertrag ab und unterzeichnen Sie den Kaufvertrag für Ihre neue Wohnung oder Ihr neues Gebäude. Im Anschluss können Sie Vermieter werden.
Mietvertrag erstellen und Mieter finden:
Lassen Sie im nächsten Schritt einen rechtssicheren Mietvertrag aufstellen. Begeben Sie sich auf die Suche nach neuen Mietern und prüfen Sie diese inklusive deren Bonität ganz genau, bevor es zur Übergabe kommt. Vertrauen Sie dabei auf die Erfahrung unserer Makler, beugen Sie Mietnomaden und ausstehenden Zahlungen bestmöglich vor.
Verwaltung und Instandhaltung:
Kümmern Sie sich sorgsam um die Verwaltung der Immobilie. Achten Sie auf die Kapitalanlage, führen Sie Reparaturen sowie Sanierungsarbeiten durch und steigern Sie somit den Wert der Anschaffung. Lassen Sie außerdem einmal jährlich eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung erstellen. Unterstützung bekommen Sie dabei von Fachdiensteistern sowie Hausverwaltern.
Unser Tipp: Wagen Sie sich nicht allein auf die Reise, sondern lassen Sie sich von erfahrenen Immobilienexperten unterstützen, wenn Sie Vermieter werden möchten. Finden Sie jetzt Ihren Ansprechpartner vor Ort.
