Um im Alter für eine höhere Liquidität zu sorgen, möchten immer mehr Menschen ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben. Möglich ist das zum Beispiel mit einer Leibrente, einem Teilverkauf oder einer Umkehrhypothek. Welche Alternativen es außerdem zum klassischen Hausverkauf gibt und wie Sie die beste Lösung für Ihre Situation finden, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
Alternativen zum Hausverkauf: Diese Möglichkeiten gibt es
Möchten Sie sich im Alter finanziell absichern oder einen lang gehegten Traum erfüllen? Dann können Sie Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben. Auf diese Weise ziehen Sie Früchte aus der meist über einen langen Zeitraum abgezahlten Immobilie. Sie müssen nicht umziehen und halten Ihre Lebenshaltungskosten niedrig. Möglich ist das zum Beispiel mit der Leibrente, bei der Käufer bis zum Ende Ihres Lebens monatlich gleichbleibende Raten an Sie zahlen. Übliche Möglichkeiten sind:
- Leibrente mit festen Raten
- Teilverkauf Ihrer Immobilie
- Hausverkauf mit Wohnrecht
- Rückmietkauf eines Hauses
- Umkehrhypothek über Bank
Bei allen Lösungen geht das Eigentum früher oder später auf Dritte über. Da Ihre Immobilie damit nicht mehr zur Erbmasse gehört, sollten Sie sich vorher überlegen, ob Sie das Haus vererben oder verschenken möchten.
Mit Leibrente lebenslang in den eigenen vier Wänden bleiben
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben möchten, bietet sich die Leibrente an. Bei der sogenannten Immobilien-Leibrente geht das Eigentum an Ihrem Haus auf einen anderen über. Dieser zahlt jedoch keinen festen Kaufpreis, sondern eine monatliche Rente. Das hat den Vorteil, dass Sie über viele Jahre hinweg finanziell abgesichert sind, auch wenn Ihre eigentliche Altersrente zu niedrig ist. Sie ziehen die Früchte aus Ihrem Vermögen und müssen sich dank Wohnrecht kein neues Zuhause suchen. Der größte Nachteil bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis ist der Preis. Denn die Berechnung einer Leibrente ist kompliziert und hängt unter anderem von der durchschnittlichen Lebenserwartung ab. Leben Sie länger, profitieren Sie von mehr Geld. Bei einer kürzeren Lebenszeit profitiert hingegen der Käufer. Denn dann ist der Preis insgesamt geringer. Die Unsicherheit führt allerdings in den meisten Fällen dazu, dass Ihr Haus den Eigentümer unter dem Marktwert wechselt.
Wichtig zu wissen: Auf die Leibrente fallen Steuern an. Als Einnahmen verbuchen Sie dabei allerdings nur den altersabhängigen Ertragsanteil. Dieser liegt zum Beispiel mit 65 Jahren bei 18 Prozent und nimmt mit zunehmendem Alter ab (§ 22 EStG). Ob Sie tatsächlich Steuern zahlen müssen, hängt darüber hinaus von Ihren sonstigen Einkünften und Freibeträgen ab.
Das Wichtigste zur Leibrente:
- Sie verkaufen Ihr Haus und bekommen bis zum Lebensende eine Rente.
- Sie sichern sich ein lebenslanges Wohnrecht und müssen nicht umziehen.
- Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist endgültig und bietet wenig Flexibilität.
- Der Verkaufspreis liegt bei einer Leibrente häufig unter dem Marktwert.
- Sie geben die Verfügungsgewalt über Ihre Immobilie an den Käufer ab.
- Bei einer Insolvenz des Käufers drohen ohne Absicherung Zahlungsausfälle.
Die Leibrente eignet sich ab etwa 70 Jahren, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben möchten. Sie treten die Verfügungsgewalt ab und hinterlassen das Haus nicht als Erbe.
Teilverkauf sichert Mitspracherechte am eigenen Zuhause
Möchten Sie Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben, ohne die Verfügungsgewalt komplett abzugeben? Dann bietet sich ein Immobilien-Teilverkauf an. Dabei veräußern Sie etwa 20 bis 50 Prozent Ihres Eigentums an eine Firma oder einen privaten Investor. Der Käufer tritt dabei als stiller Miteigentümer auf und Sie zahlen unter Umständen eine Nutzungsgebühr für den verkauften Teil des Hauses. Anders als bei der Leibrente bleiben Sie Miteigentümer. Sie können den übrigen Teil der Immobilie vererben oder später ebenfalls verkaufen, um von Preissteigerungen zu profitieren.
Der große Vorteil am Teilverkauf eines Hauses ist, dass Sie den vereinbarten Betrag in einer Summe erhalten. Sie schaffen also eine hohe Liquidität. Mit dieser ist es möglich, sich einen lange gehegten Traum zu erfüllen oder Geld gewinnbringend anzulegen.
Der Nachteil am Teilverkauf ist, dass Sie nicht mehr alleiniger Eigentümer des Hauses sind. Sie müssen sich bei Umbauarbeiten mit Ihrem Miteigentümer abstimmen und zahlen bei Nutzungsgebühren quasi eine Miete für die eigenen vier Wände. Zudem ist der Ertrag am Ende in aller Regel geringer als bei einem kompletten Verkauf der Immobilie.
Das Wichtigste zum Teilverkauf Ihres Hauses:
- Sie veräußern 20 bis 50 Prozent der Immobilie, meist an ein Unternehmen.
- Sie können im Haus wohnen bleiben, zahlen oft aber eine Nutzungsgebühr.
- Bei Umbauten und Sanierungen müssen Sie sich mit dem Käufer abstimmen.
- Sie bleiben als Eigentümer und Nutzer allein für die Instandhaltung verantwortlich.
- Es bleibt die Möglichkeit, das Haus bei höheren Preisen komplett zu verkaufen.
- Alternativ können Sie die Immobilie nach dem Teilverkauf auch zurückkaufen.
- Die Verträge sind häufig kompliziert. Lassen Sie diese daher unabhängig prüfen.
Der Teilverkauf lohnt sich für Sie, wenn Sie im Haus wohnen bleiben möchten, aber kurzfristig eine hohe Liquidität benötigen. Vergleichen Sie verschiedene Angebote und achten Sie auf Nutzungsgebühren, Rückkaufbedingungen sowie Bewertungsmodelle in den oft komplizierten Verträgen.
Hausverkauf mit Wohnrecht bringt die höchsten Einnahmen
Eine Alternative zum Teilverkauf ist der Hausverkauf mit Wohnrecht. Da Sie bei dieser Lösung das gesamte Eigentum an einen Käufer abtreten, erhalten Sie im Vergleich den höchsten Erlös. Durch das eingetragene Wohnrecht liegt dieser jedoch noch immer unter dem Marktwert. Wenn Sie Ihr Haus mit Wohnrecht verkaufen, können Sie zwar darin wohnen bleiben. Sie können aber keine Früchte mehr aus der Immobilie ziehen. Eine Vermietung ist dabei genauso wenig möglich, wie eine größere Umbaumaßnahme. Letzteres gilt zumindest dann, wenn der neue Eigentümer dem nicht zustimmt.
Der Vorteil, wenn Sie Ihr Haus mit Wohnrecht verkaufen, liegt im höheren Erlös. Sie bekommen den kompletten Betrag mit einem Mal ausgezahlt und wohnen fortan mietfrei im Haus. Hinzu kommt, dass Sie häufig auch geringere Instandhaltungskosten zu tragen haben. Das Wohnrecht ist im Grundbuch eingetragen und damit auch abgesichert, falls der neue Eigentümer das Haus einmal verkauft.
Das Wichtigste zum Teilverkauf Ihres Hauses:
- Sie verkaufen das gesamte Haus und bekommen lebenslanges Wohnrecht.
- Der Käufer zahlt den Betrag mit einem Mal und sie bleiben mietfrei im Haus.
- Das Wohnrecht ist im Grundbuch eingetragen und rechtlich abgesichert.
- Der Verkauf erfolgt meist unter Marktwert und das Haus bleibt nicht als Erbe.
- Sie können im Haus wohnen bleiben und zahlen weniger für Instandhaltung.
- Umbauten und andere Arbeiten sind ohne Zustimmung nicht mehr möglich.
Der Hausverkauf mit Wohnrecht lohnt sich für ältere Menschen, die im eigenen Haus wohnen bleiben und sich finanziell absichern möchten. Sinnvoll ist die Lösung, wenn es keine Erben gibt oder das Haus nicht zur Erbmasse gehören soll. Regeln Sie aber unbedingt, wer welche Kosten trägt und achten Sie auf die korrekte Eintragung ins Grundbuch, wenn Sie Ihr Haus mit Wohnrecht verkaufen.
Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht:
Neben dem Wohnrecht gibt es auch Nießbrauch. Während Sie das verkaufte Haus in beiden Fällen bewohnen dürfen, ist es mit Nießbrauchrecht auch gestattet, Erträge aus der Immobilie zu ziehen. Das heißt: Sie können das Haus vermieten und die Miete selbst einnehmen, obwohl ein anderer Eigentümer ist. Dafür sind Sie in der Regel selbst für die Instandhaltung verantwortlich.
Rückmietkauf macht Sie zu Mietern der eigenen vier Wände
Entscheiden Sie sich für einen Rückmietkauf, veräußern Sie die Immobilie zunächst komplett. Sie bleiben dann aber ohne Wohnrecht oder Nießbrauch als Mieter darin wohnen. Das hat den Vorteil, dass die Nutzungsrechte den Kaufpreis nicht beeinflussen und Sie in der Regel einen höheren Erlös erzielen. Sie bekommen einen hohen finanziellen Betrag ausgezahlt und sind fortan nicht mehr für Wartung und Instandhaltung verantwortlich. Um Letzteres kümmert sich nach dem Rückmietkauf der neue Eigentümer, der zur Einhaltung des Mietrechts verpflichtet ist.
Der große Nachteil ist die fehlende Sicherheit. Möchte der neue Eigentümer die Immobilie für sich oder verkauft er das Haus, könnten Sie dieses wegen Eigenbedarf verlassen müssen. Auch die Miete ist nicht fest und darf gemäß den gesetzlichen Regelungen immer weiter ansteigen. Beides ist ohne vertragliche Regelung mit großen Unsicherheiten verbunden.
Das Wichtigste zum Rückmietkauf:
- Sie verkaufen Ihr Haus und bleiben dann als Mieter darin wohnen.
- Sie bekommen einen sehr hohen, marktgerechten Verkaufspreis.
- Ihr Vermieter ist für Wartung und Instandhaltung verantwortlich.
- Sie haben kein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht im Haus.
- Bei Eigenbedarf oder Verkauf könnten Käufer Ihren Auszug fordern.
- Die Mieten können im gesetzlich vorgegebenen Rahmen steigen.
- Sicherheit schafft ein Vertrag mit Kündigungsschutz und fixer Miete.
Der Rückmietkauf eignet sich für alle, die viel Geld für Ihr Haus bekommen und dieses nicht vererben oder verschenken möchten. Das Risiko steigender Mieten und eines Auszugs wegen Eigenbedarf lässt sich dabei nicht ausschließen.
Umkehrhypothek erhält Eigentum und mindert die Erbmasse
Bei Umkehrhypotheken beleihen Banken Ihr schuldenfreies Haus. Sie vergeben Einmalzahlungen, regelmäßige Renten oder beides und verlangen oft keine Rückzahlung. Diese leisten Sie nach Ihrem Tod. Denn dann tilgt die Bank die offene Summe durch den Verkaufserlös des Hauses.
Der Vorteil ist, dass Sie Eigentümer bleiben und das Darlehen gemäß den Vertragsbedingungen in der Regel auch vorher zurückzahlen können. Sie können weiterhin über die Immobilie verfügen und erhalten eine hohe finanzielle Freiheit.
Nachteilig an Umkehrhypotheken ist allerdings, dass der Auszahlbetrag oft unter dem Marktwert liegt. Die Vertragsgestaltung ist komplex, und das Haus geht aus der Erbmasse verloren. Da über die Jahre teils hohe Zinsen und Gebühren anfallen, kann die Rückzahlung auch das übrige Erbe stark reduzieren.
Das Wichtigste zur Umkehrhypothek:
- Sie verkaufen Ihr Haus nicht, sondern beleihen es bei einer Bank.
- Sie erhalten eine Einmalzahlung, eine Rente oder eine Kombination.
- Viele Banken verlangen erst einmal keine Rückzahlungen.
- Nach Ihrem Tod deckt der Verkaufserlös des Hauses Ihre Kreditschuld.
- Das Haus lässt sich nicht vererben und Zinsen schmälern das Erbe.
- Sie können als Eigentümer über das Haus verfügen und den Kredit ablösen.
Die Umkehrhypothek ist eine interessante Lösung für alle, die Ihr Vermögen in Liquidität umwandeln, das Haus aber nicht verkaufen möchten. Sie ist unter Umständen aber teuer. Durch das sehr komplexe Vertragswerk bieten heute nur einige Banken Umkehrhypotheken an.
Unser Tipp:
Sie sind nicht sicher, wie Sie Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben können? Dann lassen Sie sich von unseren erfahrenen Immobilienexperten beraten. Diese nehmen Ihre aktuelle Situation genau unter die Lupe und geben eine fundierte Empfehlung ab.
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