Bewohnen Sie einen Altbau oder haben Sie vor, ein bestehendes Gebäude zu übernehmen? In beiden Fällen hält der Gesetzgeber einige Sanierungspflichten für Sie bereit. Welche das sind und wann diese greifen, erklären wir in den folgenden Abschnitten. Erfahren Sie in unserer Checkliste, worauf Sie jetzt achten sollten!
Dachbodendämmung, Rohrdämmung und Heizungsaustausch
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt umfassend die Energieeffizienz von Gebäuden – sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude. Für Eigentümer von Altbauten gelten insbesondere drei Pflichten, die sowohl den Wärmeverlust minimieren als auch langfristige Kosten sparen.
Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)
Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist vorgeschrieben für alle Gebäude mit von oben frei zugänglichem und unbeheiztem Dachraum. Ziel ist es, Wärmeverluste über das Dach zu reduzieren, denn vor allem ungedämmte Dachgeschosse sind für hohe Heizkosten verantwortlich.
- Vorgeschriebener U-Wert: 0,24 W/m²K
- Umsetzung: z. B. durch eine 14 cm starke Dämmung der Wärmeleitgruppe 035
Ausnahmen bestehen, wenn:
- das Dach bereits gedämmt ist
- es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt, das der Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hat
Eine gut gedämmte Geschossdecke sorgt nicht nur für geringere Heizkosten, sondern macht das Dachgeschoss auch im Sommer angenehmer kühl. Gerade Eigentümer, die den Raum als Wohn- oder Arbeitsbereich nutzen möchten, profitieren von der Dämmung doppelt.
Dämmung von Rohrleitungen im Keller (§ 69 GEG)
Warme Heizungs- oder Trinkwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen gedämmt werden, um Wärmeverluste zu minimieren. Besonders in Altbauten ohne Kellerdämmung geht viel Energie verloren, wenn Rohre ungeschützt sind.
Dämmstärken nach Rohrdurchmesser:
- bis 22 mm: 20 mm Dämmung
- 22–35 mm: 30 mm Dämmung
- 35–100 mm: Dämmstärke = Rohrinnendurchmesser
Ausnahmen:Alt-Eigentümer müssen diese Pflicht erst nach einem Eigentümerwechsel umsetzen.
Die Dämmung von Rohren ist eine relativ kostengünstige Maßnahme, die sich schnell durch geringere Heizkosten amortisiert. Außerdem reduziert sie das Risiko von Kondenswasserbildung und damit verbundener Feuchtigkeitsschäden im Keller.
Austausch alter Heizungen (§ 72 GEG)
Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden, sofern sie nicht auf Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik basieren. Der Gesetzgeber verfolgt hier das Ziel, effizientere Heizsysteme einzusetzen und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren.
- Anzeichen alter Technik: Rücklauftemperatur dauerhaft unter 40 °C
- Auch hier gilt: Alt-Eigentümer-Ausnahme
Der Austausch sorgt nicht nur für höhere Energieeffizienz, sondern reduziert langfristig auch Wartungs- und Betriebskosten. Für Eigentümer, die Modernisierungen planen, lohnt es sich, die Heizungsanlage frühzeitig zu prüfen und gegebenenfalls zu erneuern.
Regelung der Raumtemperatur (§ 63 GEG)
Neben der Dämmung und dem Heizungstausch verlangt der Gesetzgeber den Einbau von selbsttätigen Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung, z. B. Thermostatventile. Damit kann jeder Raum individuell beheizt werden, was Energie spart und den Wohnkomfort steigert.
- Ausgenommen sind Fußbodenheizungen in Räumen < 6 m² sowie Einzelheizgeräte für feste oder flüssige Brennstoffe
- Sinn: Energiesparpotenzial optimal nutzen und Überhitzung vermeiden
Eigentümer sollten prüfen, ob bereits moderne Thermostatventile vorhanden sind, und gegebenenfalls nachrüsten. Das ist oft eine einfache Maßnahme mit hoher Wirkung auf Heizkosten.
Sanierungspflichten bei Änderungen am Gebäude
Nicht nur bestehende Anlagen müssen nachgerüstet werden, sondern auch bei Modernisierungen und Renovierungen gelten Pflichten. Wenn Sie mehr als 10 % der Fläche eines Bauteils verändern, müssen Sie in der Regel eine Dämmung einbauen.
Typische Maßnahmen:
- Austausch von Fenstern
- Sanierung der Dachhaut
- Erneuerung der Fassade
Ausnahmen:
- Technisch oder wirtschaftlich nicht umsetzbar
- Bauteile nach dem 31. Dezember 1983 energiesparrechtlich errichtet
Durch diese Regelung soll sichergestellt werden, dass bei größeren Renovierungen die Energieeffizienz des Hauses erhalten oder verbessert wird. Gerade bei Fassadensanierungen kann die nachträgliche Dämmung oft den größten Effekt auf die Heizkosten haben.
Weitere Pflichten und technische Anforderungen
Neben den gesetzlichen Pflichten können auch technische Vorgaben eine Sanierung notwendig machen:
- Asbest-Sanierung, falls noch belastende Materialien vorhanden sind
- Maßnahmen bei Statik- oder Brandschutzdefiziten, um die Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten
Bereits der Energieausweis gibt Hinweise auf notwendige Maßnahmen. Eigentümer, Käufer oder Erben sollten deshalb frühzeitig prüfen, welche Pflichten im individuellen Fall bestehen, um spätere rechtliche oder finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Checkliste: In diesen Fällen greifen die Sanierungspflichten
| Situation | Pflichten |
|---|---|
| Alt-Eigentümer (Ein-/Zweifamilienhaus, seit 1.2.2002 bewohnt) |
|
| Neuer Eigentümer / Mehrfamilienhaus |
|
| Käufer oder Erbe eines Altbaus |
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