Die eigene Immobilie als Rentenersatz

Leibrente, Zeitrente oder Rückwärtshypothek

Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis wird wegen des immer niedriger werdenden Rentenniveaus zukünftig vermutlich eine größere Rolle spielen. Der Grundgedanke ist, dass der Käufer dem Verkäufer den Preis der Immobilie nicht in einer Summe bezahlt, sondern als monatliche Rente. Verschiedene Varianten sind möglich: Die Vertragspartner können eine Zeitrente, die Zahlungen in einem fest vereinbarten Zeitraum vorsieht, oder eine Leibrente für die gesamte Lebensdauer des Verkäufers vereinbaren. Der Kaufpreis wird in viele Einzelbeträge aufgeteilt. Bei der Rückwärtshypothek, auch Reverse Mortgage genannt, tritt als Vertragspartner eine Bank auf, die dem Hauseigentümer eine lebenslange Rente zahlt.

Lebenslanges Wohnrecht möglich

Je nach Vertragsgestaltung kann für den Verkäufer ein befristetes oder lebenslanges Wohnrecht vorgesehen werden. Das ist für den Immobilieneigentümer oft das wichtigste Argument und der größte Vorteil. Ein weiterer Vorteil kann darin liegen, dass je nach Vertragsgestaltung zukünftig der Käufer für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist.

Risiken beachten

Für den Käufer ist der Immobilienkauf auf Leibrente ein Risikogeschäft, weil er dem Verkäufer lebenslange Zahlungen verspricht, aber nicht weiß, wie lange dieser leben wird. Wird der Verkäufer sehr alt, zahlt der Käufer möglicherweise einen sehr hohen Preis.

Gut abgesichert

Zeit- bzw. Leibrentenverträge müssen genauso wie alle anderen Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden. Das wichtigste Instrument zur Absicherung der Leibrente ist die Eintragung einer Reallast im Grundbuch. Als Reallast bezeichnet man das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Möglich sind auch Absicherungen in der Vertragskonstruktion – etwa ein Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass die Rentenzahlungen des Käufers ausbleiben. Manche Verträge sehen vor, dass den Erben des Verkäufers im Falle seines vorzeitigen Ablebens vom Käufer ein bestimmter Betrag zu zahlen ist. Die Zahlung der Rente kann über den Abschluss einer Lebensversicherung zusätzlich abgesichert werden.

Berechnung

Wie hoch die monatlich zu zahlende Rente ist, hängt vor allem vom Wert der Immobilie und dem Alter des derzeitigen Eigentümers ab. Mit Hilfe der Generationssterbetafel des Statistischen Bundesamtes wird ein sogenannter Leibrentenfaktor ermittelt, der in die Berechnung eingeht.

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