Auswirkungen des Bestellerprinzips auf den Mietmarkt

Auswirkungen des Bestellerprinzips auf den Mietmarkt

Das Bestellerprinzip auf dem Mietmarkt: Vorteile und Risiken für alle Beteiligte

Die Wohnung entspricht den Erwartungen des potenziellen neuen Mieters, er und der Vermieter haben sich hinsichtlich der Miethöhe geeinigt und auch die Frage nach der Kaution ist geklärt. Nun bleibt nur noch ein Punkt offen: Wer zahlt die Courtage für den Makler? Vor dem 1. Juni 2015 ließ sich diese Frage recht eindeutig beantworten. Im Regelfall übernahm der neue Mieter die Vermittlungsgebühren. Im Zuge der zunehmenden Wohnraumknappheit, vor allem in den Ballungsräumen, entschloss sich die Bundesregierung, dem etwas entgegenzusetzen. Um die hohe finanzielle Belastung der Mieter zu minimieren, wurde das Bestellerprinzip beschlossen. Der Brauch, die Mieter die bis dato geltende Höchstgrenze von zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer zahlen zu lassen, soll auf diese Weise beendet werden. Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Neuregelung in Sachen Maklergebühren: Seit diesem Tag zahlt grundsätzlich die Partei die Provision, die den Makler beauftragt hat.

Aus dieser neuen Gesetzeslage ergeben sich demnach zwei mögliche Szenarios: Entweder der Vermieter beauftragt einen Makler, einen neuen Mieter für seine Wohnung zu finden und zahlt dementsprechend die Gebühren oder ein Wohnungssuchender beauftragt den Vermittler, ihm eine Wohnung zu suchen. In diesem Fall trägt nach wie vor der Mieter die Kosten für den Makler. Nach dem Beschluss des Gesetzgebers soll ausgeschlossen sein, dass der Vermieter die Provision im Nachhinein auf den Mieter umlegt.

Kritische Reaktionen verschiedener Seiten auf das Bestellerprinzip

Nach Bekanntgabe der geplanten gesetzlichen Regelung ist von verschiedener Stelle Kritik an den Plänen der Regierung aufgekommen. Grundsätzlich wird die Befürchtung geäußert, dass die Aufträge für Makler deutlich zurückgehen könnten, da Vermieter in Zukunft versuchen, ihre Wohnungen privat anzubieten. Auch der zu erwartende Rückgang der Courtagen wird von Maklern verständlicherweise nicht begrüßt.

Der Immobilienverband IVD erklärte zudem, dass Wohnungssuchende nun de facto nicht mehr als Besteller des Wohnungsvermittlers auftreten könnten. Verschiedene Makler unterstützen diese These und führen an, dass die Qualität der Arbeit für Wohnungssuchende abnehmen könnte. Als Begründung wird hier ein Paradoxon der Neuregelung angeführt: Da der Makler seine Provision nur von einer Partei bekommen kann, rentiert es sich für ihn nicht, einem Wohnungssuchenden Angebote aus seinem bestehenden Portfolio zu präsentieren. Er würde bei einer erfolgreichen Vermittlung ja nur vom Vermieter bezahlt werden. Stattdessen zeigt der Makler dem neuen Mieter ausschließlich Wohnungen, die nicht zu seinen klassischen Angeboten gehören – und deren Qualitäten demnach nicht explizit von ihm geprüft wurden.

Positive Stimmen zum Bestellerprinzip

Zustimmung zum Bestellerprinzip kommt verständlicherweise zunächst von Wohnungssuchenden, die in Großstädten oder Ballungsgebieten bislang die hohen Maklerprovisionen mit einkalkulieren mussten. Sie erhoffen sich eine deutliche Verbesserung der Situation. Der Deutsche Mieterbund verspricht sich eine Zunahme der Gerechtigkeit in Sachen Mietvermittlung und geht von einem Rückgang der Maklerhonorare auf etwa eine bis 1,5 Monatsmieten aus. Der Wettbewerb zwischen den Maklern wird nun zum Zuge kommen. Konkret bedeutet dies, dass bei einer zu hoch empfundenen Maklergebühr ein anderer Makler beauftragt wird und im Zuge dieser Entwicklung eine spürbare preisliche Entlastung zu erwarten ist.

Erste einzelne Makler wie auch Verbände der Berufsgruppe ziehen zudem eine positive Bilanz: Ihrer Ansicht nach setzt sich Qualität letztlich durch. Viele Vermieter würden sich außerdem wieder für die Beauftragung eines Maklers entscheiden, wenn sie in dieser Hinsicht positive Erfahrungen gemacht hätten.

Auswirkungen der Neuregelung auf den Wohnungsmarkt

Erste Studien und Daten zur Wirkung des Bestellerprinzips liegen ein Jahr nach der Einführung vor. Nach Zahlen des Immobilienverbandes Deutschland hat sich die Provision bei etwa einer Monatsmiete eingependelt und die Umsätze der Makler sind um etwa 20 Prozent zurückgegangen. Umfragen unter Maklern zeichnen darüber hinaus ein recht klares Bild: Mehr als zwei Drittel der Makler berichten von Umsatzrückgängen, teilweise wird auch die Gefährdung der eigenen Existenz angesprochen. Diese Entwicklung lässt sich allerdings in zweierlei Hinsicht positiv interpretieren: Zum einen dürften damit die Kosten für Wohnungssuchende tatsächlich sinken, zum anderen können Vermieter und Mieter mit höherer Qualität der Maklerarbeit rechnen, da sich gute Leistungen wohl langfristig auf dem Markt etablieren werden. Auch die geplante Einführung einer staatlichen Prüfung als Qualifikationsnachweis für den Maklerberuf dürfte diese Entwicklung begünstigen.

Entgegen mancher Befürchtungen ergeben sich bislang nach offiziellen Zahlen auch keine vermehrten Versuche, das Gesetz zu umgehen und die Mieter auf Umwegen dennoch zur Kasse zu bitten. Entsprechende Beschwerden halten sich bislang in Grenzen. Wird entgegen der gesetzlichen Regelung dennoch die Zahlung der Courtage vom Mieter verlangt, kann er sie drei Jahre lang zurückfordern.

Die Beauftragung eines Maklers als lohnende Investition?

Vor dem Hintergrund dieser Neuregelung stellt sich die Frage, in welchen Fällen die Inanspruchnahme der Leistungen eines Maklers überhaupt noch sinnvoll erscheint. Nach Einschätzung von Experten ergeben sich allerdings nach wie vor wichtige Argumente sowie einige Punkte, die besonders zu beachten sind:

  • Die Vermietung in Eigenregie spart auf den ersten Blick zwar Kosten, birgt aber einen nicht zu unterschätzenden zeitlichen Aufwand. Inserate müssen geschaltet, Besichtigungen organisiert und die potenziellen Mieter auf ihre Eignung hin überprüft werden.
  • Bei Wohnungen in dünner besiedelten Gebieten lohnt sich der Einsatz eines Maklers meist besonders, da es hier schwierig sein kann, überhaupt Interessenten zu finden.
  • Auch wenn die zu vermietende Wohnung weit vom Wohnsitz des Vermieters entfernt liegt, bietet sich die Beauftragung eines Maklers an.
  • Im Zuge der neuen gesetzlichen Regelung ist Bewegung in die preisliche Gestaltung gekommen. Der Vergleich unterschiedlicher Makler erscheint daher lohnend.

Fazit - Die Bedeutung des Bestellerprinzips für Mieter und Vermieter

Wer als Wohnungssuchender einen Mietvertrag abschließt, muss nach dem Bestellerprinzip nicht mehr für die Kosten des Maklers aufkommen. Der Vermieter darf die Gebühren auch nicht im Nachhinein an den Mieter weitergeben. Nur wenn ein Makler explizit mit der Wohnungssuche beauftragt wird, muss der Wohnungssuchende weiterhin die Kosten für seine Dienste tragen.

Für den Vermieter bedeutet die veränderte Sachlage eine neue Kostenkalkulation. Er steht vor der Wahl, alle Aufgaben rund um die Wohnungsvermittlung selbst zu übernehmen oder alternativ die Provision für den Makler zu zahlen. Angesichts des hohen zeitlichen und organisatorischen Aufwands erscheint die Inanspruchnahme der Angebote eines Maklers in vielen Fällen nach wie vor sinnvoll. Der Preisvergleich wird dabei angesichts wachsender Konkurrenz zunehmend lohnender.

Insgesamt lässt sich das Bestellerprinzip als Erfolg im Sinne der Gerechtigkeit des Mietrechtes deuten – auch wenn Makler aufgrund ihrer Umsatzeinbuße dem wohl nur teilweise zustimmen würden.

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