Mietrechtsänderungsgesetz

Die wesentlichen Neuerungen zum Gesetz der Mietrechtsänderung

Der Bundestag beschloss am 13.12.2012 die seit langem geplanten Mietrechtsänderungen, dem zufolge sich das Wohnraum-Mietrecht aktualisiert. Der Gesetzesentwurf behandelt vier Regelungskomplexe: Contracting, energetische Modernisierung, Vorgehen gegen Mietnomadentum und Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Wir erläutern Ihnen die relevanten Neurungen.

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz gibt es zum ersten Mal Regelungen zum Contracting - der energiesparenden Wärmelieferung durch externe Anbieter. Zukünftig braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters mehr, um auf Contracting umzusteigen. Voraussetzung ist, dass die Umstellung kostenneutral verläuft. Das bedeutet, die Kosten übertragen sich auf den Mieter, sofern die Heiz- und Warmwasserkosten aufgrund des Contractings nicht steigen. Das Gesetz erleichtert Wohnungseigentümern eine problemlosere Umstellung.

Die Neuerung zur energetischen Modernisierung

Ein weiterer Punkt betrifft die energetische Modernisierung vermieteter Gebäude als wesentlicher Beitrag zur Energiewende. Durch die neuen Regelungen verteilen sich Vorteile und Lasten energetischer Modernisierungen gleichmäßig auf Mieter und Vermieter. Demzufolge können Sie ein Mietminderungsanspruch künftig erst nach drei Monaten geltend machen - wodurch Sie innovative Anreize für Investitionen schaffen.

Bei allen Sanierungen kann der Wohnungseigentümer gemäß geltendem Recht jedes Jahr bis zu 11% der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Weiterhin erleichtern sich Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter dadurch, dass als Begründung ausreicht, sich auf Pauschalwerte zu berufen. Mitunter teure kostspielige Gutachten von Sachverständigen sind nicht mehr notwendig. Im Übrigen fällt die Härtefallregelung bezüglich Unzumutbarkeit von Kostenerhöhungen in Zukunft weg – beziehungsweise die Härtefallprüfung verschiebt in das erst nachträgliche Mieterhöhungsverfahren. Da der Abwägungsmaßstab sich nicht verschärft, ist der Mieter bei gegebenem Härtegrund vor Mieterhöhungen geschützt. Die entstandenen Verzögerungen fallen weg und der Wohnungseigentümer erhält wesentlich mehr Planungssicherheit. Bei regulären Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist zukünftig eine Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent vorgesehen.

Regelungen zu Mietnomadentum

Die Reform legt Maßnahmen fest, um das sogenannte Mietnomadentum gezielter anzugehen. Besonders Kleinvermieter profitieren von diesen neuen Regelungen. Gerichte sind jetzt verpflichtet, Räumungssachen präferiert zu bearbeiten. Eine Sicherungsanordung verpflichtet den Mieter für die Nutzungsentgelte, die bei langer Prozessdauer anfallen, eine Sicherheitsleistung zu stellen. So wird der Vermieter vor finanziellen Schäden geschützt. Bei Nichtbefolgung kann eine Eilräumung eingeleitet werden, die auf Grundlage der „Berliner Räumung“ besteht. Das Modell beinhaltet die Durchführung einer Räumung, ohne dass Sie die Gegenstände in der Wohnung wegschaffen oder einlagern.

Das Mietrechtsänderungsgesetz behandelt ebenfalls die Schließung von Lücken bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Eigentumswohnungen. Auch der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre durch das so genannte „Münchener Modell“ wird unterbunden. Das Konzept umging den Schutz, in dem das von einer Personengesellschaft gekaufte Objekt vor Umwandlung in Wohnungseigentum durch einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden konnte

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