Jedes Jahr gehen viele Immobilien auf die nächste Generation über – ein großer Teil davon als Erbe nach dem Ableben der Eltern. Steuerlich bringt das jedoch einige Nachteile mit sich. So kann es sich für alle Beteiligten lohnen, ein Haus oder eine Wohnung schon zu Lebzeiten weiterzureichen. Sogar der Verkauf innerhalb der Familie ist mitunter von Vorteil. Welche Folgen es hat, wenn Sie Ihre Immobilie vererben, verkaufen oder verschenken, erklärt der folgende Ratgeber.
Immobilie vererben oder verkaufen: Die Erbschaftssteuer
Soll eine Immobilie erst einmal in der Familie bleiben, entscheiden sich viele dafür, diese zu vererben. Vor allem bei der aktuellen Situation am Immobilienmarkt kann das allerdings Nachteile für die Erben haben. Grund dafür ist die Erbschaftssteuer, die sich mitunter als erhebliche finanzielle Belastung herausstellt. Das ist immer dann der Fall, wenn der Marktwert der Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt.
Haus vererben: Kosten hängen vom Grad der Verwandtschaft ab
Wie hoch der Freibetrag der Erbschaftssteuer für eine Immobilie ist, hängt vom Grad der Verwandtschaft ab. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick:
| Verwandtschaft | Freibetrag zur Erbschaftssteuer auf Immobilien |
|---|---|
| Ehepartner oder eingetragener Partner | 500.000 € |
| Kind (leiblich oder adoptiert) | 400.000 € |
| Enkel (Eltern verstorben) | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben) | 200.000 € |
| Urenkel | 100.000 € |
| Geschwister, Neffen, Nichten, geschiedene Ehepartner | 20.000 € |
| Freunde und entfernte Verwandte | 20.000 € |
Steuerpflichtig ist dabei immer der Teil des Marktwertes einer Immobilie, der diesen Freibetrag übersteigt. Vererben Sie ein Haus im Wert von 500.000 Euro an Ihren Bruder oder Ihre Schwester, müssen diese also 480.000 Euro versteuern. Während Enkel immerhin noch für 300.000 Euro Steuern zahlen, beträgt der relevante Betrag für Ihre Kinder 100.000 Euro.
Haus vererben: Steuern in Höhe von sieben bis 50 Prozent
Wie hoch die Erbschaftssteuer für eine Immobilie ausfällt, hängt neben dem Kaufpreis ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad ab. Die folgende Tabelle stellt die Zusammenhänge dar.
| Wert der Erbschaft | Steuersatz Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel) |
Steuersatz Steuerklasse II (Geschwister, Neffen, Nichten, Eltern, Großeltern) |
Steuersatz Steuerklasse III (Fremde, entfernte Verwandte) |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 75.001 € – 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 300.001 € – 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 600.001 € – 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 6.000.001 € – 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 13.000.001 € – 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Für das oben genannte Beispiel hätte das Erbe für Ihre Geschwister also eine Steuerlast von 120.000 Euro zur Folge. Ihre Enkel müssten noch 33.000 Euro zahlen und für Ihre Kinder würden die Kosten bei 11.000 Euro liegen.
Ausnahme: Ehepartner oder Kinder erben ohne Erbschaftssteuer
Wenn Sie eine Immobilie vererben und nicht verkaufen, kommen Ehepartner und Kinder unter Umständen um die Erbschaftssteuer herum. Der Fall ist das immer dann, wenn diese unverzüglich nach dem Erbfall einziehen und die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Für Kinder darf das Haus oder die Wohnung zudem nicht größer als 200 m2 sein.
Aber Achtung:
Wenn Erben die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufen, verschenken oder vermieten, fordert das Finanzamt die Erbschaftssteuer nachträglich ein.
Haus zu Lebzeiten vererben: Eine Immobilie verschenken
Droht eine hohe Steuerlast, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vererben? Dann kann das Verschenken eine günstige Option darstellen. Da sowohl die Erbschafts- als auch die Schenkungssteuer im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) behandelt werden, gelten hier grundsätzlich die gleichen Freibeträge. Der wesentliche Unterschied liegt allerdings darin, dass sich die Freibeträge bei einer Schenkung alle zehn Jahre erneut ausschöpfen lassen. Geht es also um die Frage, ob Sie ein Haus vererben oder verschenken, kann letzteres durchaus Vorteile haben. Denn auf diese Weise kommen Beschenkte im Gegensatz zu Erben um die teils sehr hohe Steuerlast herum.
Haus vererben oder verkaufen: Verkauf kann sich lohnen
Ist der Wert eines Hauses oder einer Wohnung sehr hoch, kann auch die Schenkung negative Folgen haben. Denn abgeschriebene Gebäude lassen sich nicht erneut abschreiben. Das heißt: Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie vererben oder verkaufen, drohen teils hohe Verluste oder Einbußen. Anders verhält es sich, wenn Sie Häuser oder Wohnungen in der Familie verkaufen. Denn dabei lässt sich der komplette Betrag erneut abschreiben. Außerdem halten sich Käufer die Freibeträge für Erbschafts- sowie Schenkungssteuern auf diese Weise komplett offen.
Immobilie in der Familie verkaufen: Spekulationssteuer beachten
Sinnvoll ist der Verkauf innerhalb der Familie meist nur, wenn Sie die Immobilie bereits mindestens zehn Jahre halten. Denn andernfalls fällt bei einem Verkauf die Spekulationssteuer an. Davon ausgenommen sind Sie auch dann, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren selbst genutzt oder zumindest nicht vermietet haben.
Keine Grunderwerbsteuer bei Verkauf unter engen Verwandten
Ein weiterer Vorteil: Wenn Sie die Immobilie an Verwandte 1. Grades (Ehepartner, Partner, Eltern, Kinder oder Großeltern) verkaufen, entfällt die Grunderwerbsteuer. Zudem ist es möglich, sich ein Nießbrauch- oder Wohnrecht einräumen zu lassen. Vereinbaren Sie darüber hinaus eine Ratenzahlung, profitieren Sie als Verkäufer von regelmäßigen Einkünften, während Ihre Käufer die Immobilie günstig abzahlen können. Abhängig vom Wert ist das zum Teil sogar ohne Bankdarlehen möglich.
Unser Tipp:
Entscheidung mit Beratung individuell treffen.
Soll ich die eigene Immobilie vererben oder verkaufen? Bleiben Haus oder Wohnung in der Familie, ist die Entscheidung nicht immer einfach. Denn: Wenn Sie das Haus vererben, können hohe Kosten anfallen. Verschenken Sie eine Immobilie, hat das bei abgeschriebenen Objekten unter Umständen steuerliche Nachteile. Der Verkauf innerhalb der Familie fühlt sich hingegen nicht immer richtig an, auch wenn es sich in bestimmten Fällen durchaus lohnt. Welche Lösung die beste ist, hängt immer von den individuellen Umständen ab. Sind Sie selbst unschlüssig, empfehlen wir daher die Beratung durch erfahrenen Immobilienexperten. Diese beleuchten Ihre Situation und geben verlässliche Auskünfte zu Kosten sowie Einsparungen. Auf dieser Basis ist es im nächsten Schritt möglich, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Unser Tipp lautet daher:
Lassen Sie sich individuell beraten, bevor Sie Ihre Immobilie vererben, verschenken oder verkaufen! Wir unterstützen Sie gern!