Immobilienverkauf in Nürnberg

Im Interview mit unserem Experten vor Ort

Jan Kohlhase ist seit 15 Jahren im Verkauf von Immobilien tätig und leitet den GARANT Standort in Nürnberg. Wir haben uns mit dem studierten Bauingenieur getroffen, um mehr darüber zu erfahren, wie Immobilien in Nürnberg gewinnbringend verkauft werden können und wie GARANT Ihnen dabei zum Erfolg verhelfen kann.

Wie lange verfolgen Sie ihre Tätigkeit in Nürnberg bereits?

Ich bin seit 15 Jahren in der Branche tätig, davon nun acht Jahre als Geschäftsführer des Büros in Nürnberg. Als Makler habe ich zwei Jahre in Ulm und zwei Jahre in Augsburg gearbeitet. Ich bin eigentlich studierter Bauingenieur und war in dem Berufsfeld auch drei Jahre tätig. Anschließend wollte ich Immobilienbewerter werden, so kam ich zu dem Beruf.

Was lieben Sie an Ihrem Job?

Man ist ständig in Kontakt mit den unterschiedlichsten Menschen und spielt tatsächlich eine wichtige Rolle in deren Leben. Schließlich führt man Leute in ein neues Zuhause und schafft eine Basis für einen neuen Lebensabschnitt. Auf der anderen Seite des Verkaufs hilft man ein Kapitel abzuschließen. Außerdem treibt es an, skeptische Menschen zu überzeugen und mit negativen Vorurteilen Maklern gegenüber zu brechen.

Wie bricht man mit solchen Vorurteilen?

Mit ehrlicher und guter Arbeit. Zu Beginn meiner Maklertätigkeit hatte ich einmal einen sehr schwierigen Kunden. Er war sehr skeptisch dem Berufsbild gegenüber. Als die Vermittlung zu einem erfolgreichen Abschluss kam, lud er mich sogar zur Taufe seiner Tochter ein.

 

GARANT Team in Nürnberg
Foto: Unser GARANT Team in Nürnberg steht Ihnen jederzeit zur Verfügung.

 

Wie steht es denn um den Immobilienmarkt in Nürnberg?

Es wird hier relativ wenig gebaut, was zwangsläufig zu einem Mangel an Wohnbau führt. Nürnberg hat zwar einen recht hohen Zuzug - dieser hält sich im Vergleich zu Städten wie Stuttgart jedoch in Grenzen, da in der Vergangenheit viel Industrie weggebrochen ist. Trotzdem gibt es deutlich zu wenig Neubauten, wir sprechen daher von einem Verkäufermarkt in der Region. Die Preise steigen konstant, jedoch moderater als in größeren Metropolen. Die Preislage ist somit stabiler und besser einzuschätzen als stark schwankende Märkte, wie beispielsweise in München.

Wie ist die Bebauung?

Nürnberg ist gezeichnet von einer malerischen Altstadt mit schönen Fachwerkhäusern. Hier findet man - wie überall in Franken -  sehr viel Bauten aus Fränkischem Sandstein. Das gibt der Stadt eine sehr schöne rötliche Fassadenoptik. Nürnberg hat damals sehr unter dem Krieg gelitten, dadurch gibt es viele große Freiflächen - auch in direkter Innenstadtnähe. Das lockert das Stadtbild sehr auf. Natürlich findet man aber auch viele Neubauten aus den 50er und 60er Jahren in der Immobilienlandschaft der Stadt.

Was sind klassische Fehler, die beim privaten Verkauf passieren?

Private Verkäufe sind reiner Zufall. Wer sein Angebot selbst online streut, wird auf viele Interessenten treffen, eventuell wird man sich mit einem davon sogar einig. Ob man so den maximalen Preis erzielt ist jedoch sehr fraglich. Im Verhandlungsgespräch gibt es immer einen stärkeren und einen schwächeren Part. Vielleicht stehe ich jemandem gegenüber, der bereit wäre einen hohen Preis zu bezahlen, er kauft die Immobilie jedoch nicht, weil er sich als schwächeren Part der Gesprächs unwohl fühlt. Ein negatives Gefühl bei der Besichtigung führt immer zum Verkaufsabbruch. Ein stärkerer Verhandlungspartner hingegen kann den Preis eventuell stark drücken. Die Kernkompetenz des Maklers ist der Verkauf. Wir können uns gut auf unterschiedliche Menschen einstellen und bei jeder Verhandlung das Maximale für unsere Kunden rausholen.

Wie verläuft der Vermittlungsprozess einer Immobilie durch einen Makler?

Unsere Arbeit beginnt mit der Objektaufnahme und einem ersten Gespräch mit dem Eigentümer. Wir schauen uns die Immobilie an, nehmen Daten zum Objekt auf und ermitteln einen realistischen Verkaufspreis. Dann werden Bilder gemacht und ein ansprechendes Exposé erstellt, das auf die Käuferschicht zugeschnitten ist. Das schicken wir dann an passende Kunden in unserer Datenbank und veröffentlichen es online. Parallel dazu organisieren wir sämtliche Unterlagen, die zum Verkauf benötigt werden. Dann werden die Anfragen bearbeitet, Daten der Interessenten gesammelt und Besichtigungstermine vereinbart. Bei der Besichtigung klären wir unter anderem Fragen der Finanzierung und übergeben alle Unterlagen. Anschließend vertreten wir unsere Kunden in der Kaufpreisverhandlung und der Besprechung aller Vertragsdetails. Sobald man sich einig wurde, kümmern wir uns mit unseren Notaren um alle Verträge und Beurkundungen, leiten alle Unterlagen an die finanzierende Bank weiter und begleiten im Anschluss die beiden Parteien zum Notar. Der Eigentümer kann sich also entspannt zurücklehnen.

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Ihr persönlicher Kontakt in Nürnberg

Jan Kohlhase


Wie lange dauert die Vermittlung einer Immobilie in Nürnberg?

Das variiert von Objekt zu Objekt stark. Generell ist Nürnberg ein beliebter Standort, der Vermittlungszeitraum kann aber stark schwanken. Der Vorteil bei der Vermittlung durch einen Makler ist aber, dass deutlich weniger Besichtigungen stattfinden müssen bis es zum Verkauf kommt - so wird natürlich sehr viel Zeit gespart.

Wie kommt das?

Mit uns Maklern treffen sich nur wirklich kaufinteressierte Menschen. Wenn ein privater Verkäufer seine Immobilie online stellt, melden sich viele vermeintliche Interessenten, die noch in der Findungsphase stecken oder einfach neugierig sind. Wer sich mit einem Makler trifft, ist dem Kauf hingegen deutlich näher. Dazu kommen natürlich auch Interessenten aus unseren internen Wartelisten, von denen wir ganz genau wissen woran sie interessiert sind.

Wie werden die richtigen Käufer gefunden?

Wir sehen das Objekt neutraler und wissen genau für welche Käuferschicht die Immobilie besonders interessant ist. Großes Interesse geht natürlich Hand in Hand mit großer Kaufbereitschaft und angemessenen Verkaufspreisen. Wir richten die komplette Präsentation an dieser Käuferschicht aus und stellen so sicher, dass nicht nur breit gestreut wird, sondern die richtigen Kunden angesprochen werden. Das Objekt wird dann Kaufinteressenten aus unserer Datenbank angeboten und gleichzeitig online veröffentlicht.

Wie ermittelt man den richtigen Verkaufspreis?

Die Basis für den Verkaufspreis bildet natürlich der Wert der Immobilie. Dieser lässt sich mathematisch durch den Bodenwert und den Sachwert des Objekts ermitteln. Das ist kein Hexenwerk, die eigentliche Herausforderung ist der richtige Verkaufspreis. Dazu braucht es ein gutes Gefühl für die Lage und die Nachfrage nach derartigen Angeboten. Hier wird bei Privatverkäufen oft Geld verschenkt. Es werden zwar Käufer gefunden, andere hätten aber eventuell mehr bezahlt. Das Schlimmste, was man machen kann, ist den Preis zu hoch anzusetzen. Die Nachfrage ist dann sehr gering und das Objekt bleibt lange auf dem Markt. Das schwächt das Vertrauen der Interessenten in die Immobilie und irgendwann kann das Angebot dann nur noch im Preis attraktiver werden. Am Ende resultiert so immer ein sehr niedriger Erlös.

WAS IST IHRE IMMOBILIE WERT?
WIR SAGEN ES IHNEN!

Worauf ist bei einer Hausbesichtigung zu achten?

Über die ganze Besichtigung hinweg sollte man dem Besucher ein positives Gefühl vermitteln, er sollte sich absolut wohlfühlen. Der Verkauf sollte natürlich im Mittelpunkt der Besichtigung stehen. Der Interessent wird nicht aus Spaß durch die Immobilie geführt, das geschieht nur vor dem Ziel des Verkaufs. Ein guter Makler arbeitet viel mit Emotionen, es gilt den Interessenten träumen zu lassen. Man verkauft nicht einfach ein Haus - man verkauft die Vorstellung einer neuen Zukunft in der Immobilie. Es müssen positive Gefühle beim Käufer geweckt und diese im Laufe der Besichtigung gesteigert werden. Erst danach geht das Gespräch in eine rationale Richtung.

Können Sie Käufer bei der Finanzierung unterstützen?

Hier in der Region arbeiten wir eng mit der InterHyp zusammen, einem der größten freien Finanzierer, der Finanzierungen über verschiedene Banken hinweg ermöglicht. Auch bei der Sparkasse haben wir gute Kontakte in die Abteilung der Baufinanzierung. So können wir schneller vermitteln, da wir potenziellen Käufern dabei helfen, die finanzielle Hürde zu nehmen.

Warum lohnt sich aus Ihrer Sicht ein Makler?

Ich fungiere als dritte Person, kann eine Verhandlung neutral führen, mich auf verschiedene Personen gut einstellen und das Maximum rausholen. Eigentümer können zwar selbst Besichtigungen führen und das Objekt zeigen, aber nicht zwingend verkaufen. Makler wissen wie verkauft wird - wir führen den Interessenten gezielt zum Kauf. Ich habe bereits eigene Immobilien verkauft, damit jedoch immer einen Kollegen beauftragt, weil ich nicht neutral genug sein kann. Das schadet am Ende sonst immer dem Ertrag.

Dürfen wir Sie beraten?

Unsere Immobilienexperten vor Ort geben Ihnen gerne hilfreiche Tipps


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