Immobilie erben – GARANT hilft

Nicht selten treten bei Erbfällen mit Immobilien im Nachlass viele Probleme auf.

Wer eine Wohnung ein Haus oder ein Grundstück erbt, dem fehlt häufig die Zeit zum Trauern, weil er vieles beachten muss. Wenn ein Mensch stirbt, stehen für die Hinterbliebenen direkt Ämtergänge an, um die Sterbeurkunde zu beantragen; mit dieser sind laufende Verträge zu kündigen, Bestattungsunternehmen zu beauftragen, der Erbschein zu beantragen und  Arbeitgeber sowie die Renten-, Sozial- und Krankenversicherung  zu informieren. Recht schnell melden sich dann auch das Finanzamt, das Amtsgericht/Nachlassgericht und die Miterben mit Fragen zum Vermögen des Verstorbenen und damit auch zu Immobilien.
Was also wie ein Glücksfall im Unglück scheint – eine Immobilie erben – entpuppt sich auf den zweiten Blick oft als Großaufgabe mit vielen Fallstricken. Viele Erben sind oder werden überrascht, wenn der Verstorbene nicht bereits zu Lebzeiten Regelungen für die Vererbung seiner Immobilie getroffen hat; Insbesondere auch vom Aufwand, der im Erbfall auf einen zukommt.

Immobilien-Erbe: Annehmen oder Ausschlagen?

Als Erbe über nehmen sie Kraft Gesetzes die Rechtsposition des Verstorbenen! Sie übernehmen nicht nur alle Rechte des Verstorbenen, sondern auch dessen Pflichten. Im positiven Fall erhalten sie die Vermögenswerte des Verstorbenen, und andererseite haften Sie auch für dessen Schulden. Darum gilt es im Erbfall sich möglichst zügig einen umfassenden Überblick über die Vermögensverhältnisse und insbesondere die Schulden des Erblassers zu verschaffen. Denn geerbt werden nicht nur die Vermögensgegenstände, wie ein Haus oder ein Grundstück, sondern auch alle Verbindlichkeiten, wie beispielsweise Immobilienkredite. Für die haften Sie als Erbe ebenfalls, auch mit dem eigenen Vermögen. Eine wichtige Rolle spielt jetzt die Prüfung, was die Immobilie überhaupt wert ist.

 

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Renovieren? Sanieren?

Sollten Sie eine Immobilie erben, empfiehlt es sich den Zustand des Hauses, des Grundstücks oder der Wohnung gründlich zu prüfen. Selbst wenn das Erbe bisher schuldenfrei ist, sollten Sie abwägen, ob Sie das Eigentum an der Immobilie behalten wollen. Etwaige Folgekosten wie eine Altlasten-Entsorgung, Renovierung oder gar die Sanierung müssen Sie sich leisten können. Da die Frist für die Entscheidung für oder gegen die Annahme der Erbschaft nur sechs Wochen beträgt, ist hier häufig ein Immobilien-Fachmann der richtige Ansprechpartner.

Im Zweifel bleibt: Das Erbe ausschlagen oder Verkauf der Immobilie.

Grundbucheintrag ändern!

Haben Sie sich dafür entschieden die Erbschaft anzunehmen: Glückwunsch, Sie sind nun Immobilieneigentümer! Das bedeutet allerdings auch, dass Sie mit dem Erbschein einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen müssen, denn der Grundbucheintrag ist nicht mehr korrekt, wenn dort statt Ihnen noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen ist. Durch die Erbschaft und anschließendes nicht Ausschlagen werden Sie direkt zum Eigentümer. Entsprechend gilt es in der Regel, zeitnah den Antrag auf Grundbuchberechtigung im Grundbuchamt des Amtsgerichts schriftlich einzureichen. Wenden Sie sich hierzu an das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Erben Sie eine Immobilie nicht alleine, so bilden Sie mit den übrigen Erben eine (Mit-)Erbengemeinschaft. Miterben erhalten allerdings jeweils kein alleiniges Verfügungsrecht an einzelnen Nachlassgegenständen. Die Erbengemeinschaft muss bei der Verfügung über das Erbe in Einigkeit handeln und die Verwaltung des geteilten Eigentums muss gemeinschaftlich erfolgen. Hier liegt dann in der Regel das Konfliktpotential unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft.

Im Falle eines Immobilienverkaufs muss dies einstimmig unter den Miterben beschlossen werden. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht nicht, um die Wohnung, das Haus oder das Grundstück, das Sie geerbt haben, zu verkaufen. Haben Sie sich als Erbengemeinschaft für den Verkauf der Immobilie entschieden, die Sie gemeinsam geerbt haben, empfiehlt es sich, einen Immobilienerxperten zu beauftragen. Zum einen dient er als Vermittler der verschiedenen Interessen unter den Miterben. Zum anderen leben alle Miterben einer Erbengemeinschaft nur in seltenen Fällen vor Ort.

Ein Makler dient nicht nur als Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auch als Vermittler zwischen den Interessen der Verkäufer und kennt den Immobilienmarkt vor Ort.

 

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Erbschaftssteuer auf geerbte Immobilien einkalkulieren

Egal ob als Alleinerbe oder als Erbengemeinschaft – sämtliche Erbschaften unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht. Entsprechend muss das Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers über Ihre Immobilien-Erbschaft informiert werden. Alles andere könnte als Steuerhinterziehung ausgelegt werden.

Als Erbe steht Ihnen natürlich beim „Erwerb von Vermögensgegenständen von Todes wegen“ - wie es juristisch heißt - im Rahmen der Erbschaftssteuer auch ein Freibetrag zu. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Das Finanzamt besteuert die Summe, die nach Abzug des jeweiligen Freibetrags übrig bleibt. Dieser unterscheidet sich maßgeblich nach dem Verwandschaftsgrad. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner erhalten einen Freibetrag über 500.000 Euro, während Kinder mit 400.000 Euro und Enkel nur mit 200.000 Euro im Erbfall bedacht werden.

Auch die Erbschaftssteuer sollten Sie bei Ihren Abwägungen einbeziehen - ob Sie die Immobilie, die Sie erben, ausschlagen, annehmen, selbst nutzen oder das Haus oder die Wohnung verkaufen wollen.

Warum mit GARANT?

Seit bereits über 40 Jahren vertrauen uns mehrere zehntausend Immobilienbesitzer den Verkauf ihrer Immobilie an - darunter auch viele Erben und Miterbengemeinschaften. Neben den offensichtlichen Vorteilen - Zeit und Aufwand zu sparen - ersparen Ihnen unsere Immobilienmakler auch Ärger, vermitteln zwischen den Miterben und handeln am Markt im Interessse der Erbengemeinschaft. Zudem dokumentieren sie alle Vorgänge und informieren alle Miterben regelmäßig über den neusten Stand der Immobilienvermarktung.